都更選屋爭議：當多數地主已經同意，少數人的異議該如何處理？

前言｜選配爭議，如何兼顧不同地主的權益？

都市更新最難處理的問題之一，就是如何兼顧不同地主的利益。

有人希望儘快重建，改善老舊住宅的居住環境；有人對建商提出的合作條件存有疑慮，也有人擔心重建後分回的房屋，無法滿足原本的居住需求。

當一個社區歷經多年整合，已經取得相當多地主的同意，卻因部分地主對選屋程序提出異議，導致案件持續面臨爭議時，究竟應該如何處理？

2026年10月，板橋江子翠都市更新案因選屋採取「部分重新抽籤」，再度引起地主間的討論。

部分未簽約地主質疑，原先的選配程序存在問題，要求已完成選配的地主一併重新抽籤。另一方面，已簽約地主則認為，社區多年來投入大量時間與成本，原本已經完成的選配結果，為何要因其他地主的異議而重新來過？

雙方的立場各有其考量，也反映都市更新實務中經常面臨的困境。

當多數人的重建期待與個別地主的權益發生衝突，都市更新制度應如何在依法保障權利的前提下，讓案件持續推進？

這才是本案值得深入討論的問題。

一、選屋為什麼需要抽籤？公平的標準是什麼？

都市更新完成後，每位地主都有自己期待的房屋條件。

有人希望保留原本的樓層，有人偏好採光、座向或特定坪數，也有人希望選擇臨路的一樓店面。

但一個更新案可能有數十位，甚至上百位地主。當兩位地主都希望選擇同一戶房屋，究竟應該由誰取得？

如果按照簽約先後決定，後簽約的地主可能質疑權益受到限制；如果由建商自行安排，也容易引起分配不公平的疑慮。

因此，都市更新必須建立明確的選配原則，處理多人競爭同一戶別的問題。

依《都市更新權利變換實施辦法》第17條規定，權利變換後土地及建築物的位置，應依都市更新事業計畫所載的分配及選配原則辦理。當同一位置有二人以上申請分配時，應以公開抽籤方式處理；未於規定期限內提出選配申請者，也應以公開抽籤方式分配。

法規同時要求，實施者訂定的選配申請期限不得少於30日。

不過，抽籤只能解決符合規定的競爭分配問題，無法直接回答整個選配程序是否公平。

例如，哪些房屋可以選擇？誰有資格參與選配？不同地主是否適用相同的法定原則？已經完成選配的戶別，是否有充分依據排除其他人的選擇？

這些問題都會影響抽籤結果的合理性。

如果選配資格、可選戶別及分配順序本身存在爭議，即使最後採取公開抽籤，仍然可能無法消除地主對公平性的疑慮。

因此，檢視選屋程序時，必須從完整的選配制度著手，確認相關規則是否清楚、執行方式是否一致，以及地主依法享有的選配權益是否受到保障。

二、部分重新抽籤，究竟合不合理？

回到板橋江子翠都更案。

依據2026年10月2日《鏡週刊》報導，新北市政府都市更新處曾要求實施者檢視代抽籤戶的找補金額合理性，並重新辦理公開抽籤。

實施者則通知，本次重新抽籤以原先代為抽籤的地主為對象，已完成協調並自行選配的地主，不納入重新抽籤範圍。

部分未簽約地主對此提出異議，認為原有的選屋程序已經存在瑕疵，應讓所有地主重新參與選配。

對於這項爭議，三策認為必須先釐清一個問題：

原先選配程序的瑕疵，究竟影響了哪些地主的選擇權益？

假設部分地主已依照合法有效的選配原則完成選屋，後續僅因其他地主的代抽籤結果需要修正，就要求所有地主重新抽籤，可能使原本已經確定的分配關係再次產生不確定性。

但如果原先的選配制度，就已經對特定地主的選擇資格或可選戶別形成不合理限制，讓部分地主只能從剩餘房屋中選擇，那麼單純針對這些地主重新抽籤，也未必能夠完整補正原有問題。

兩種情況的處理方式，顯然不能相提並論。

因此，重新抽籤的範圍，應當依照原有程序瑕疵的性質、影響對象，以及相關選配結果的法律效力進行判斷。

已完成的選配是否有效，需要具體確認；主張受到不公平對待的地主，也應提出足以說明其權益如何受到影響的事實與資料。

程序需要補正，就應針對問題依法處理；但補正的方式，同樣必須經得起公平性與合法性的檢驗。

截至本文撰寫時，尚未取得新聞所提2026年9月7日市府函文全文及本次重新抽籤的完整作業紀錄，因此無法僅憑新聞報導認定本案部分重抽是否合法。

三、值得注意的，是本案早已出現選配與找補爭議

進一步檢視新北市政府2025年3月24日召開的第3次都市更新及都市設計聯審專案小組會議紀錄，可以發現，本案有關選配及找補的爭議，早在這次新聞報導之前就已經存在。

會議紀錄中，部分地主陳述，實施者代為抽籤的房屋坪數不符合需求，且部分選配結果涉及超過原先所理解的找補比例。

實施者在會議中說明，本案選配原則有找補金額不超過應分配價值10%的規定，但先前代抽籤結果曾出現約30%找補金額的爭議。

實施者也表示，不論地主是否簽署同意書或私契約，對代抽籤的戶別不滿意者，皆可再進行協調更換。

這些紀錄反映一個重要問題：

當地主的應分配權利價值、可選房屋坪數，以及最終找補金額存在落差時，單純讓地主重新抽籤，未必能夠處理所有爭議。

尤其選配結果涉及的房屋價值、車位、找補金額及分配條件，都可能直接影響地主是否有能力取得所選房屋。

因此，選配爭議不能只看抽籤形式，還需要檢視選配原則與權利價值計算是否相互一致。

此外，本案同時涉及協議合建私約與權利變換。兩者的分配基礎、契約條件及適用程序可能不同，不能單憑不同地主的分配結果有差異，就直接推論違法或不公平。

但若差異涉及法定選配權利，或實際作業與公告的選配原則不符，實施者就有必要提出具體說明，並依規定處理。

四、八成以上地主同意，是否代表都更就應該繼續推動？

在本案的討論中，另一個值得重視的聲音，來自已經簽約、希望儘速重建的地主。

依2025年3月24日會議紀錄，曾有地主表示，當時社區同意參與都更的比例接近九成；另有地主在陳情時提及83.9%的數字。

這些是地主於會議中的陳述，不能直接視為主管機關最終審認的法定同意比例。

然而，這也提出一個都市更新制度必須面對的問題：

當多數地主已經表達重建意願，少數地主仍然不同意，整個社區是否就必須持續等待？

依《都市更新條例》第37條，都市更新事業計畫的報核，依案件適用情形設有不同的法定同意比例。

這些比例涉及土地與合法建築物所有權人數、土地面積及合法建築物樓地板面積等條件，不能僅以簽約戶數或單一同意百分比判斷。

另一方面，《都市更新條例》第43條、第44條也建立權利變換及協議合建的相關實施制度。

其中第44條規定，在符合私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四同意等法定條件下，可以就達成合建協議的部分採協議合建，其餘不願參與協議合建的土地及合法建築物，則採權利變換方式實施。

由此可知，都市更新制度已經考慮到無法取得全體地主一致同意的現實情況。

但仍須區分三個不同層次：

地主是否同意都市更新事業計畫、是否簽訂合建私約，以及如何參與權利變換選配，各自具有不同的法律意義。

對合作條件不滿意、拒絕簽訂私契約的地主，仍可能依核定計畫及相關法令參與權利變換。

而對都市更新本身持反對立場的地主，在案件符合相關法定條件、完成必要程序後，也不能僅憑個人反對意見，就要求整個更新案無限期停止。

當然，達到法定同意比例，只代表案件取得依法推動的必要基礎，後續仍須完成應有的審議、核定及相關程序。

多數同意應受到制度重視，個別地主依法享有的權益，也不能因人數較少而被忽略。

這兩項原則必須同時成立。

五、地主有權提出異議，但也必須釐清爭議的性質

都市更新牽涉土地所有權、財產價值、居住安置，以及建商與地主間的契約關係。

地主對合作條件有疑慮，自然有權要求說明，也可以透過法定程序提出異議。

但實務上，地主所提出的問題可能涉及不同法律關係。

例如，對合建分配比例不滿意，屬於契約合作條件的協商問題；對權利變換估價及分配結果有疑慮，則涉及計畫內容及法定審議程序。

如果質疑選配資格、公開抽籤或通知程序存在瑕疵，就應依具體事實檢視相關作業是否符合規定。

這些問題各有不同的處理途徑。

事實上，新北市政府2025年第3次專案小組會議紀錄，也曾就本案私權契約與行政審議的界線提出說明。

會議紀錄指出，私權契約屬民法上的契約行為，主管機關主要就都市更新事業計畫及權利變換計畫進行審議。

但會議同時要求實施者，針對資訊揭露、出資者與實施者身分、私約簽署對象、公開抽籤程序及更換選配單元機制等疑慮，向地主說明、協調並留下相關紀錄。

這也說明，主管機關對私權契約的審查權限有所限制，但涉及都市更新計畫及法定程序的事項，仍須依法審查。

因此，當地主提出爭議時，應先確認具體問題、適用的法律關係與處理途徑。

該協商的契約條件，回到雙方協商；涉及法定程序瑕疵，則應依法檢討補正；若已構成私權法律爭議，也應循適當途徑處理。

如此才能避免不同性質的爭議相互混淆，讓整個都市更新案件失去明確的處理方向。

六、都市更新持續延宕，誰來承擔時間與成本？

對已經同意重建的地主而言，時間同樣是重要的權益。

一個都市更新案件從地主整合、事業計畫擬訂、建築規劃、估價，到行政審議及權利變換，往往需要投入數年時間。

期間的規劃費、設計費、估價費及其他相關成本，可能由實施者或出資者先行投入；地主也可能持續承受老屋維護、居住安全及等待重建的不確定性。

因此，當案件因選配或契約爭議持續延宕時，已經同意重建的地主，自然會產生疑問：

為什麼多年來的努力，可能因少數地主的異議而停滯？

這項疑問具有現實基礎。

但案件延遲的原因，仍應依事實釐清。

如果延宕來自實施者未依法辦理程序，應由相關責任方依法處理；如果地主依法提出異議，也不能因此直接認定地主必須承擔全部延宕責任。

另一方面，若爭議已經透過適當程序處理，實施者亦完成法定要求，仍反覆提出相同且缺乏新增事證的主張，則有必要檢視爭議處理機制是否能有效維持案件推動。

保障地主依法提出異議的權利，同時建立合理且有效率的爭議處理機制，是都市更新制度必須兼顧的課題。

主管機關的審查，應當確保程序合法、資訊透明及分配合理。

當應補正的事項完成補正，應審議的問題經過審議，案件就應依照法定程序進入下一個階段。

如果每一項爭議都只能讓案件回到原點，最終受到影響的，仍然是整個社區的重建進程。

七、三策觀點：程序公平與案件推動，應該同時受到重視

回顧板橋江子翠都更案，從選配資格、代抽籤結果，到部分重新抽籤所引發的爭議，可以看見都市更新實務中一個重要問題：

當選配制度缺乏充分說明，或執行過程無法讓地主清楚理解，即使案件已經取得高度同意，仍然可能因分配爭議影響後續推動。

三策認為，處理這類爭議應把握四項原則。

第一，選配原則必須明確。 地主應能清楚了解自己的應分配權利價值、可選戶別、選配資格、找補條件，以及發生重複選屋時的處理方式。

第二，已完成的選配應確認其法律效力。 如果選配程序合法有效，應審慎維護既有分配結果；若發現程序瑕疵，則應依影響範圍依法補正，避免衍生新的爭議。

第三，個別地主的異議應有具體處理機制。 不同意合作條件、質疑估價結果或主張程序違法，應分別檢視，讓相關問題回到可以核對的事實與法定程序。

第四，依法取得同意並完成必要程序的都市更新案件，應有合理的推動進程。 在地主權益受到依法保障、相關爭議經適當處理後，案件應能持續往下一階段推進。

都市更新涉及多數地主共同參與，任何一項選配決定，都可能影響其他人的權益。

實施者必須對程序與分配結果負起應有責任，地主也應依據具體事實主張權利，主管機關則須依法審查、監督並處理相關爭議。

多數同意，不能成為忽略程序的理由；少數異議，也不能讓依法推動的都市更新永遠沒有結果。

都市更新制度既然設有法定同意門檻、權利變換與爭議處理機制，就應讓這些制度確實發揮作用。

讓程序有公平的依據，讓異議有明確的處理方式，也讓已經符合規定的案件能夠繼續推動。

保障每一位地主的合法權益，也尊重多數地主依法推動重建的決定，這是三策對都市更新公平與效率的基本立場。

資料範圍與個案判斷

本文依據截至2026年10月14日可取得的公開資料進行分析，旨在探討都市更新選配制度與爭議處理原則，不對個案當事人是否違法作出認定。實際個案仍應以完整計畫書、相關函文、作業紀錄及主管機關審認結果為準。