地主「由下往上分」，分配比例高就一定划算嗎？

建商提出地主分回六成，另一家只願意給五成五。單看比例，六成似乎比較有利。但如果六成的條件附帶「地主由下往上分取」，另一個方案則提供不同樓層的選擇，兩者還能直接比較嗎？

合建協商經常圍繞分配比例進行，從五成五談到六成，多出來的比例看得見，也容易成為判斷條件好壞的依據。然而，比例必須落實到具體房屋，才知道地主最後取得多少價值，以及這些房屋是否符合原本的需求。

當地主與建商取得的樓層不同，面積比例與價值比例，就可能出現落差。「由下往上分」所帶來的影響，應在議定分配比例時一併評估。

假設某案可分配的住宅面積為一千坪，地主取得六百坪，建商取得四百坪。為了說明樓層配置的影響，暫不計店面、車位與其他費用，並假設雙方採用相同的面積計算口徑。

如果地主取得的房屋集中於較低樓層，平均每坪價值七十萬元；建商取得的房屋集中於較高樓層，平均每坪價值八十五萬元，結果如下：

這是簡化的假設試算，價格差異也須有個案資料支持。它所呈現的是：地主雖然取得六成面積，換算後的房地價值，約占整體的五成五。

這個結果本身，尚不足以認定分配不合理。建商取得的房地仍須支應興建、融資、相關費用及承擔開發風險，其價值占比也不能直接視為利潤。但地主評估條件時，應理解自己談到的六成，究竟代表什麼。

如果面積比例已經反映樓層安排，地主也接受這樣的交換，雙方就有協商基礎。若只強調六成的數字，卻未呈現分回房屋的價值差異，地主對合作條件的理解就可能不完整。

當建商保留較高樓層，可能取得較有利的視野、採光與銷售條件；地主接受較低樓層，則同時接受相應的選屋範圍。這些安排會影響雙方取得的利益，也應反映在整體合作條件中。

因此，六成但限定低樓層，與五成五但可選樓層較廣，不能單憑百分比判斷優劣。前者可能提供較多空間，後者可能讓地主取得更符合需求、價值較高的房屋。具體結果，仍取決於可選戶別、計價方式及補款條件。

對原本就希望改善採光、噪音或居住樓層的地主而言，選屋範圍尤其重要。重建後面積增加，卻仍無法改善原先最在意的居住問題，這份方案對他的吸引力就會降低。

這也說明，樓層限制應在協商初期就納入討論。如果等到比例談定、契約簽署，才發現想要的房屋不在分配範圍內，後續調整就可能涉及雙方既有利益的重新分配。

按面積分配時，地主依約取得一定面積，樓層與戶別配置會影響這些面積所代表的價值。按價值分配時，地主先取得可分配額度，再依各戶價格選屋，價格就會直接影響同一筆額度能取得多少面積。

例如，地主可分配額度為三千萬元，假設面積計算口徑相同，且暫不計車位與其他費用，每坪六十萬元約可換算五十坪；每坪七十五萬元約可換算四十坪。實際分配仍以完整戶別為單位，並須處理總價差額。

因此，「低樓層較便宜，可以多分幾坪」這個說法，必須放在具體分配方式下理解。如果契約已經固定地主取得的面積，低樓層價格較低，並不會自動讓地主增加坪數。

即使採取價值選配，也要同時理解額度與房屋價格如何形成。如果地主額度依整體房地總值乘上約定比例計算，各戶估值調整，可能同時影響額度與選屋成本；若額度已固定，選配價格卻另行提高，結果又會不同。

單看分配額度，或單看低樓層折價，都不足以判斷地主的實際利益。兩者必須使用一致的計算基礎，才能比較。

高低樓層的價格差異，會影響雙方分配結果，但樓層高低也無法涵蓋所有價值因素。

同一樓層的不同戶別，可能因座向、採光、格局、噪音與周邊遮蔽情況，產生不同的市場評價。具有露臺或其他特殊條件的房屋，也需要個別分析，不能僅以固定的樓層加價，代替完整判斷。

尤其當地主與建商分取不同樓層時，價格表如何形成，就具有實質意義。若地主可選房屋的計價偏高，相同額度可取得的面積可能減少；若不同樓層的價差缺乏依據，也可能使帳面分配與市場價值產生落差。

比較的目的，是讓雙方取得的房屋，都能在一致且有依據的標準下受到評估。建商的開發風險應納入合作條件，地主接受的樓層限制，也應得到相應的考量。

「由下往上分取」可能是先劃出地主專屬的樓層範圍，也可能是依樓層順序累計面積或價值，達到約定額度後，其餘歸建商。不同安排，對個別地主的選擇會產生不同影響。

假設地主可選範圍只有二樓至六樓，即使願意補足價差，也未必可以選擇十樓。是否有權選取該戶，與選到之後如何補款，是兩個不同的問題。

因此，方案應呈現地主可選的棟別、樓層與戶別，以及跨範圍選屋的條件。涉及多位地主時，也應說明這些房屋如何在地主之間分配，避免整體分配比例已經確定，個別屋主仍無法判斷自己的結果。

房屋以完整戶別分配，選到的房屋總價通常未必剛好等於可分配額度。超出額度需要補多少、少選的差額如何返還，以及車位能否與住宅額度互相抵用，都會影響地主的資金安排。

例如，同樣是三千萬元的額度，一個方案可選到符合需求、總價接近額度的房屋；另一個方案則必須補上數百萬元，才能取得適合家庭居住的戶別。即使名義上的分配條件相近，地主承擔的現金壓力也可能不同。

補款與退款是否採取相同計價基礎、何時支付，以及有無超選或少選限制，都應隨分配方案一併呈現。較高的分配比例，如果伴隨較大的補款需求，仍須評估家庭是否有能力承擔。

本文主要討論協議合建條件的評估。契約中的分配比例、樓層安排與找補方式，應依個案約定及適用法令檢視。

權利變換另有法定架構。《都市更新條例》第五十二條規定，扣除折價抵付共同負擔後，依更新前各宗土地權利價值比率分配；分配位置則依《都市更新權利變換實施辦法》第十七條及事業計畫所載分配、選配原則辦理。契約所稱的「地主分回六成」或「由下往上分」，不能直接當成所有更新案件共同適用的規則。

地主接受「由下往上分」，意味著接受特定的分配範圍。這項安排可能有利於整體開發與銷售，也可能符合地主增加面積的期待，但其對房地價值與居住選擇的影響，應在合作條件中充分呈現。

如果協商時強調較高的比例，到了選屋時，才讓地主理解樓層限制與補款需求，原先對方案的期待就可能落空。後續爭議，也往往源於雙方對同一個比例抱持不同理解。

三策評估合建條件，會將分配比例換算為具體戶別、房地價值與資金負擔，再判斷這項安排是否符合地主的需求，以及整體開發能否履行。

分配比例與選屋條件，應視為同一份合作條件共同議定。當選屋範圍受到限制，較高的比例是否足以反映這項限制，才是地主比較方案時應該得到的答案。